东莞楼市如何打好“地铁牌”

2号线隧道全线贯通,莞惠城轨即将实车测试,越织越密的东莞轨道交通版图,预示着东莞即将迎来一个地下铁时代。

  东莞人的地铁梦,越来越逼近现实。而在与城市轨道交通紧密相连的地产界,甚至在2003年从富通地产入莞首个项目就已开打“地铁”牌。

  参与地产圆桌的嘉宾们普遍认同地铁将赋予东莞新的城市优越性和新莞人的城市归属感。但也有嘉宾提出“冷思考”:作为特殊的“2 .5线”城市的东莞,尚缺城市向心力的东莞,拿什么吸引外来人流入莞?

  焦点问题1

  地铁无论承载量、运输量都是以前的交通工具无法比拟的。地铁对城市的发展和推动作用,可以预见在哪些方面?

  地铁将带来跨区域置业和消费

  刘进勇:2015年据说R2线要开通,大家也将2015年称之为地铁元年。地铁将商业范围扩大了,东莞的商业竞争是激烈的,高端商业都扎堆在这里。原来大家认为交通是制约东莞发展的因素,各个镇都有自己的动心,比较分散。地铁开通后,交通的问题就会解决。发达的城市,就会构建立体的交通网络。

  樊伟涛:我认为地铁带给东莞的因素都是“正能量”的。地铁就像纽带,将沿线的物业都串联起来。我认为沿线的商业物业会持续地发生变化,未来很长的一段时间内,会吸引投资者的高度关注。

  跨区域置业和消费,这些生活方式也会发生改变。城区的人也可以让城区的人过来消费,这是明显的改善。深圳人投资地铁物业,或者是广州人看待地铁物业的时候,他们都会关注城市配套的内容。我们走访过部分的业主,都看好地铁沿线物业,因为地铁将带给他们改变和方便。

  商业地产首先受益轨道交通

  陈骏良:究竟未来如何,我们拭目以待。是否会有像广州、北京、上海那样的人潮,目前是不知道的?因为地铁会带来人流,也可能会带走人流。

  但是我认为,地铁对地产的带动是明显的,尤其是商业地产非常的明显。地铁可以聚集人流,便于大家出行。住宅方面,如果是地铁沿线刚需的公寓,普通的住宅也是受欢迎的。如果要做豪宅的话,就会认为地铁沿线人流比较多,比较嘈杂,上下班不方便,因此做高档楼盘就会有所考虑。我认为地铁的开通,重点是带动商业地产,其次是住宅的刚需盘,对于豪宅类产品影响不大。因为这些业主是自己开车,不会乘坐地铁。

  地铁将增强外地人的归属感

  曾志恒:当地铁发展到一定的点的时候,道路不足够支撑原来社会的职能的时候,就需要提供网络或者是转型。原来香港是没有什么车的,后来增加了车,车辆太多的时候,就希望增加网络,地铁就诞生了。地铁出现了,提升了物业的价值,提升了就业、金融、服务和旅游等等,在未来的发展有很大的空间。

  浅水湾是不需要地铁的,因为那里是不需要乘坐地铁的。就业、办公、服务的人是需要地铁的,包括未来商业的发展。东莞这次的线路,如果未来不够用,还会向外拓展。市区的住宅没有土地可以开发后,就会向外拓展和开发,地铁就起到辐射带动的作用。

  付琳:地铁开通后,意味着东莞城市化就起到了里程碑的意义。很多人觉得地铁开通后,对城市的感觉更好,对城市内部,包括各个镇区和周边城市的吸附力,人口的数量和拉动力都会很大,增加人口的流动性,因此地铁的开通对商业和促进经济发展是一件好事。

  东莞本土的人,或者是在这里生活的市民,对地铁的感受没有那么深刻。广深地铁物业溢价的空间跟东莞是完全不同的。地铁带给市民更多的优越感、归属感,也带来了信息,有正面的价值,但这需要过程。我认为大家对地铁物业的预期是需要引导的。

  焦点问题2

  地铁使七个镇街之间的距离缩短,对于投资者而言也是比较有吸引力的。如果对接到广州、深圳的话,也会吸引到外地的投资者。地铁目前对开发商,对消费者、置业者有怎样的改变?

  地铁接驳商业的成本太高

  陈骏良:地铁带动城市的经济,也会带动沿线的商业物业的发展,如果地铁对接的费用巨大的话,并未发挥作用的话,效果就大打折扣。例如地铁建造的费用非常的昂贵,如果接驳不好,乘坐的人也会少。现在地铁的站点,出口处大多都是没有配套,甚至感觉有一些危险。

  车德锐:目前2号线沿线的物业,我们发现大部分集中在城区、虎门、厚街、长安等区域,目前有一定的局限性。各个站点跟新盘之间的距离,除了个别是上盖的物业,沿线的物业基本上是1-3公里,因此陈秘书长提到的问题,地铁和物业间接驳的问题如果不解决的话,影响力有限。如果解决好接驳的问题,影响力就会体现出来。

  地铁影响新生代群体置业观

  付琳:老一代或者是东莞本地的群体,例如年龄比较大的消费者,他们倾向于商圈和地段价值的认可,地铁是锦上添花。地铁对新生代群体产生的影响是非常大的,或者是广深投资者影响很大,他们的出行观念,跟老一代有很大的区别。地铁开通后,对年轻人的置业有所改变,大部分的年轻者都希望投资的物业有所增值,因此地铁沿线的项目是可以选择的。

  刘进勇:地铁是大家期待的新鲜事物,大城市是有地铁的,我们没有,因此大家非常期待,但是未来的升值空间有多大,在东莞这个特定城市的前景如何,大家是不清楚的。

  “上盖”二手房将在地铁开通后受益

  车德锐:目前轻轨生不逢时。如果放在2007年、2010年都是比较好的,现在的经济不景气,即使地铁和轻轨开通后,物业销售的时候,也达不到销售的效果。而且现有站点的新盘是比较少的,大部分是二手房受益。

  未来沿线的物业上,二手房受益会比一手更多。但是,目前的情况是,东莞二手房并不活跃,如果轻轨开通后,是否会促进地产蓬勃发展,也是值得商榷的。

  因为二手房不活跃,大家都去做一手房了。如果中介不务正业,谁来做二手房的业务,也无法令二手房活跃。

  焦点问题3

  地铁给东莞带来的影响,是否都是正面和积极的?

  有商业有地铁不等于成功

  巫杰沅:广州刚开始做1号线的时候,大家都在观望,目前地铁已经规划到21条了。事实证明,开通后,沿线的商业都非常的火爆。

  好地段的地方,特别是有商业的地方,是不是有地铁就一定能够成功,这是不能打包票。对于商业而言,希望地铁早日开通,大家形成了乘坐地铁的习惯,就可以成为商业的辅助功能。预计地铁开通后,大家有现实的参照,会对地铁的期待更加强烈。

  车德锐:地铁开通后,大量的产业工人涌入商场,白领阶层不一定会愿意跟蓝领工人一起逛街消费。因此我认为产业结构人群通过地铁予以促进,不像大城市那么乐观,因为东莞的产业结构不同。

  王刚:我们不能只针对地铁本身,还要关注城市的配套。万科从今年开始,从专心做住宅的概念,转变为城市配套运营服务商。万科今后还会做艺术馆、物流产业园、创意产业园。我们会以此为核心,打造城市配套服务中心,做好地铁的配套服务,也是所关注的重点。但我也想说,地铁可能很美,但可能也不会像大家想象的那么美好。

  东莞缺乏向心力,地铁可能带走人流

  车德锐:地铁开通后,城市形象提升了,土地价格提升了,房价租赁提升,买卖活跃,生活工作更加便利,时间空间上进行新的组合,都会产生众多的影响,包括城市化进程,也会加速。厚街往北扩,南城往南拓,有了地铁,可以加快这些进程。各个板块的优势资源共享,也可以通过地铁实现。例如这里有好的医院,那里有好的学校,大家可以通过地铁实现快速接驳。

  但我认为,地铁开通后,出去的人多,进来的人少。特别是高端的消费群体去广州、深圳会更加的便捷,也可以通过轻轨到达香港。

  通过虎门高铁,东莞人可以到武汉看看樱花,这是武汉樱花对我们在吸引力。那么东莞该有怎样的东西,可以吸引别人进来?地铁带动房地产后,还可以带动什么?东莞的向心力在哪里?

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