鸿福路站周边的地铁经济

住宅物业
走访:地铁旁的房子紧俏价格飙升
昨天下午,住在东城新世纪豪园的周先生,正在博客公寓楼下一家茶馆里悠闲地品茶。在店门外不远处的马路中间,被塑料板围挡住的,正是东莞地铁二号线的鸿福路站。
周先生10年前就入住新世纪豪园,当时以3000多元/平方米的价格买下物业。十年时间,随着周边地块的成熟,新世纪豪园二手房的价格一路慢慢上涨。这两年来,价格涨得很快。因为,在周先生家附近,除了“地标建筑”台商大厦、康帝国际酒店,还有东莞地铁二号线正在施工。
在周先生家不远处的一家中介,新世纪豪园二手房的价格飙到了7000-9000元/平方米。相邻的博客公寓、还有地铁沿线附近的明苑大厦等价格也在上涨。附近新建的小区天骄御峰(价格 动态 户型图 论坛)均价也要13000元/平方米。
业内人士:投资最好选小户型
价格是上来了?这让不少人觉得,投资鸿福站周边的住宅物业,或许能够分得地铁经济的一杯羹。
“现在有不少人来这里买二手楼,都是冲着地铁来的。”南城鸿福东路一家中介的阿荣说,当时不少人知道鸿福路站在会展中心这边,有的是用来自住,也有的是投资。
“从投资的角度来 ,我认为地铁沿线带来的住宅物业升值空间是有,但是应该是有限的。”南城鸿福东路一家中介的阿荣说,自己和同事经常会接到客户的电话,都是其他镇上的客户咨询周边的房价,一听说这里的房价后,就又犹豫了。“因为这里的房价和镇里的房价相比,贵太多。”阿荣说。
“我建议要投资的话,还是选择地铁沿线周边小户型的房子比较好。”阿荣说,从他们中介这几年的交易情况看,小户型的房子交易量一直都是居高,比如博客公寓、尚书银座(房价 户型 二手房 租房)、卡布斯、明苑大厦都是不错的选择。像博客公寓的价格,现在是7500-8900元/平方米左右。

楼宇经济
走访:每平1万五业主惜售
在中介工作的阿荣,每天都有客户要求去看鸿福路站周边的写字楼。“这里周边的写字楼很多。”阿荣说,看得比较多的是第一国际,还有台商大厦。
“像第一国际的三期写字楼,现在卖到了每平方米1.5万元,而且资源很少。在2012年前,每平方米1.1万元的房子大把。”阿荣说,因为很多业主坐等二号线开通后,升值了才抛售。
“之前台商大厦写字楼的售价均价差不多是每平方米1.8万-2万元。”阿荣说,当时买的人很多,可见大家对地铁旁的写字楼也是满腔热情。
业内人士:商业形态要互补
而早在去年年底,台商大厦出售的写字楼部分两年内已经全部出售,还有一部分写字楼还在网络上进行租赁,大家还可以赶紧去看看。写字楼售卖的速度和价格,在台商大厦项目营销负责人何志浩的意料之外。
“其实早在我们对项目的营销时,就频繁地运用了我们所处的地理和交通优势。我们的客户和同事也在持续关注二号线的进展。”何志浩说,中午经过大堂时,就听见一群同事们在聊东莞地铁二号线全部贯通这个话题,能听出来同事们很兴奋。
何志浩说对于地铁经济带来的影响,大家都知道。而说到蕴藏的商机,何志浩有自己独到的见解。
“其实我觉得如果要在地铁沿线寻找商机,不要拘泥于任何业态,而是应该结合周边已有的商业形态进行互补,那么就不会被淘汰。”何志浩说。比如,在CBD的地铁站,就应该针对商业人群,比如要有餐饮企业、购物中心还要有商务展览。如果是在住宅区附近,那么应该结合住宅用户的需求而设立。

商圈
走访:更多新建商场在加紧招商
“如果几年前我有钱的话,我一定会在地铁二号线周边买个店铺自己做生意。现在人流量已经有了,等地铁开通后,人流量更多,我打算开个小小的福利彩票站。”新世纪豪园周先生说的这番话,代表了不少看好鸿福路站想做生意人的想法。
确实在鸿福路站周边已经有几个商业圈形成,比如第一国际商业圈,就有大型商业体汇一城等。另外,怡丰都市广场也聚集了大量餐饮企业。
周先生也看到了,在自家门口不远处的民盈大厦正在热火朝天地施工,这里将与台商大厦、第一国际一起分享这块巨大的地铁经济“蛋糕”。
业内人士:选品牌连锁或有特色项目
“其实大家也看到,目前汇一城是第一国际最大的商业体,针对的是中端消费人群。对地铁二号线带来的商机我们自己早已做了规划进行了改造升级。”汇一城项目推广部的相关负责人说,第一国际海德广场打造的高端购物中心“1号广场”也已经开始招商,而她也表示,这个“1号广场”就占据了鸿福路站六个出入口中的两个。“换乘站可以将其他镇街的消费人群带到第一国际商圈来消费。”
对于台商大厦、民盈大厦等商业体的形成,这位负责人并不认为会对汇一城造成“冲击”。“只有把蛋糕做大了,一个高品质的商务商业群可以吸引更多人流量,我们都可以受益。”这位负责人说,地铁开通后,对汇一城是锦上添花的作用。
那么如果有人看中了汇一城将来更旺的人气,想在这里赚大钱的话,这位负责人说最好选择品牌连锁的项目,要不就是有特色项目才能很快盈利。
观点一:成本低才有竞争力
在元美东路,周边是鹤留山、高级刺身店,于老板十块钱左右一碗的小面馆藏身其中,这两个月的营业额也很可观。“这里写字楼多,白领多,但是旁边很多都是高大上的餐饮店,月租加管理费都要接近两万元,成本又高,怎么赚钱?在我这个店铺之前,已经转租过5次了,我是第六个老板。”于老板就琢磨了很久,觉得只有重庆小面价格适中,成本不高,而且又是差异化竞争,肯定有市场。
于老板建议,如果你想来这里看看是否能分蛋糕,最好是找些有特色、成本不能太高的项目来运作。
观点二:“高大上”生意不一定赚钱
和于老板持相同意见的还有东莞商业地产界元老级人物,曾担任华南Mall等超大项目的开发与运营的资深商业人士邓学冠,当大多数人看到的是地铁经济即将带来的人流量以及巨大消费力时,每个商业体也都说做高端的购物场所,忽略了这是同质化竞争。“有点钱,又想做生意的人,千万不要盲目乐观地只看到这些优势,而要仔细分析在地铁客流量满载的时候,人流量到底有多少?还要考虑,就算是高大上遍地,其实营业额大的还是日用品,和接近市民消费能力的项目才不会被淘汰。” 邓学冠提醒,“高大上”并不一定就赚钱,要跳出来用宏观的眼光看待这个鸿福路站这个“黄金十字”。
观点三:西平站比鸿福路站有“钱景”
邓学冠认为鸿福路站作为一号线和二号线两条线交叉的换乘站也就是“黄金十字”,被大多数人看好。“虽然人流量肯定会剧增,但是这里有汇一城、台商大厦,将来还有民盈大厦,商业体量对人流量的分摊很厉害,可以说是竞争和机会同在。”而让邓学冠看好的,出彩的是另外一个站——西平站。西平站是位于东莞大道与西平二路交叉路口,莞惠城际轨道与二号线在此“T”字换乘。“西平站商业体不多,依附住宅小区这样的优势,在这里投资商铺或者是住宅物业都是不错的选择。”邓学冠建议。

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